부동산 구매 및 단지 선정하는 기준

다른 건 모르겠지만 촉수엄금해야 할 사항들이다.

 

1. 아파트 이외 건물단지

- 관리비가 단독건물이기 때문에 1/N 하면 비용이 일반 아파트보다 배로 나온다.

(근데 이러면서 커뮤니티 시설이 없거나 있어도 매우 제한적이다.)

- 오피스텔, 생활형 숙박시설, 아파텔

업무용으로 임대나 건축법상 숙박시설일 경우 실거주가 불법이기 때문에 잘 확인해야 함.

(그래서 20년도에 분양했던 생활형 숙박시설이 이런 법 때문에 일정 기간까지 계약서 체결한 사람은 주거 가능, 이후 계약은 불법으로 하는 혼란이 왔었다.)

- 매수는 쉽지만 매도가 힘듦

 

 

2. 사용승인 30년 이하 아파트

- 이미 공사비(재노경해서 자재비, 노무비, 경비)가 20년 이전 대비 상승했기 때문이다. (최저시급도 한번 올라가면 내리기는 어렵기 때문) 현재 84 타입(34평 기준) 신축아파트를 짓기 위해서는 땅값제외 6억이 필요하다. 이거에 대한 근거는 최근 분양한 부산 아파트들을 보면 

장전동인데 84가 9.4억? 취득세, 옵션 및 부대비용까지 하면..

여기를 갈껀가 아니면 같은 금액대인 래미안포레스티지를 갈껀가?

판단은 보시는 분 몫으로

 

같은 가격에 하나는 4천 세대, 하나는 600세대인데 어디를 갈지는 누가 봐도 답이 정해져 있지 않을까?

 

 

여기도 마찬가지

주변에 학교들이 많다.

도보로 25분입니다.

여기도 보면 꽤나 힘들 것 같다.

결론적으로는 이미 이렇게 입지가 그렇게 좋지 않은 단지들의 집값들이 이미 9억에 도달했다. 근데 이런 부동산은 집값만 생각하는 게 아니라 땅값도 생각해야 하므로 더욱 좋은 입지들은 9억 이상인건 예견된 현실이지 않을까 생각된다.

 

출처 : https://www.youtube.com/watch?v=yuEYG6hrSco&t=3293s, 후랭이 TV

 

현재 부산 재건축 진행상황. 가장 빠른 건 삼호가든과 삼익비치이다.

삼호가든은 현재 시공사선정에 유찰이 되었고, 삼익비치는 GS건설로 선정되었고 추후 그랑자이라는 이름으로 아파트가 올라올 예정이다. 동호수 추첨 중이다. 분담금은 세대당 약 10억 정도. 그리고 일반분양이 안 나올 수도 있다고 한다.(진행사항 관련된 자료는 찾아보고 추후 업데이트 할 예정)

 

** 또한 인테리어가 5년 전만 하더라도 평당 100만 원 이었다면 요즘 인테리어는 평당 200~250을 부르기 때문에 기존 34평 아파트를 리모델링하면 약 6000만 원 정도가 들어간다라고 보면 된다.

 

3. 입지

브역대신평초라는 말이 있지 않은가

브랜드 / 역세권 / 대단지 / 신축 / 평지 / 초등학교

• 브 : 브랜드 (상위티어 브랜드 건설사)
• 신 : 신축 아파트, 보통 5년 이내, 8년 이내를 준 신축 아파트라 함.  IoT시설, 주차, 평면구성 등은 신축이 훨씬 좋다.
• 역 : 지하철 500m 반경 내외지역으로, 도보로는 5분 정도 거리 지역
• 대 : 대단지 아파트, 보통 1천 세대 이상, 단지 규모가 클수록 조경시설이나 커뮤니티 시설 등이 많다. 공용 관리비도 저렴
• 평 : 평지, 특히 부산지역은 구릉지가 많고 평지를 찾아보기 힘들기 때문에 그만큼 희소가치가 있다.
• 초 : 초품아면 베스트, 아니더라도 근처 초등학교가 가까우면 좋음.

 

또한 학군지에 대한 수요가 강하다 보니 부산의 경우

'해수동에 집을 사라'라는 이야기가 있다. 

 

- 동래구

 

- 수영구

 

 

 

 

- 해운대구 

 

여기 있는 단지들 중에서 하나로 가는 게 상승을 떠나서 가격 방어는 확실하다고 생각된다. 누구나 원하는 단지들이 있으니까.

 

사실 인기순으로 사는게 맞다.

부동산뿐만 아니라 이런 논리는 전반적으로 적용된다고 생각된다.

한창 중고등학생 때 부품을 하나씩 사서 데스크톱을 맞추곤 했는데, 결론적으로는 뭐가 좋니 마니 궁합을 맞추는 행위 말고, 사람들이 많이 사는 게 정답이었다. 

 

내 개인적인 생각으로는 500m 원 안에 지하철, 초등학교, 공원, 백화점이 있으면 제일 베스트이지 않나. 또한 전고점이 높은 아파트도 좋고.

 

4. 입주물량

강서구, 기장은 제외

내가 가고자 하는 지역 이외에는 빨간색으로 표기했다. 해당 세대를 합치다고 하더라도 28년까지는 적정 입주물량보다 작다. 집값을 잡기 위해서는 어찌 됐던 전세물량, 월세물량, 매매물량 등 사람들이 들어갈 수 있는 집이 많아야 하는데 전체적인 분모값이 작아지는 게 이미 예정되어 있다고 생각된다.

 

 

 

 

 

사람들마다 생각이 다를 수도 있고 특히나 부동산의 경우 자신의 미래 30년부터 50년까지 이후의 레버리지를 끌어와서 하는 행위이다 보니 굉장히 예민한 부분들이 많다. 요 근래 들어서 실전부동산 카페나 보면 서로 댓글로 싸우고 하는 행위들을 심심찮게 볼 수 있다. 우리 단지가 좋니 많이 하는 건 차후 문제고 결국은 누가 맞느냐는 가격이 말해줄 것이다. 나도 내가 당연히 알아본 바가 틀릴 수도 있고, 나는 최선의 선택을 하는 것이 물론 좋지만 보다 나쁜 선택지를 먼저 제거하는 것이 중요하다고 생각되어 그 간 스터디 한 것들을 이렇게 정리해보고자 한다. 나와 비슷한 나이대이거나 특히 집을 알아보시는 분들에게 도움이 되었으면 좋겠다.